Seguro contra incêndio em condomínio é obrigatório?

É obrigatório, e por duas leis que dizem a mesma coisa. A Lei 4.591/1964, a lei do condomínio, manda segurar a edificação contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, abrangendo todas as unidades autônomas e as partes comuns. O Código Civil repete, no artigo 1.346: é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. O que nenhuma das duas diz é quanto, com qual cobertura e por quanto tempo — isso está na apólice, não na lei.

O que cada lei diz

As duas normas convivem, e vale ler as duas porque uma é mais detalhada que a outra.

Três coisas saltam do texto da lei do condomínio. A primeira: o seguro é da edificação, não só das áreas comuns — ele abrange as unidades autônomas. A segunda: não é só incêndio; a lei fala em "outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte". A terceira, que resolve a discussão de quem paga: o prêmio é despesa ordinária do condomínio, rateada como as demais.

Quem contrata

O Código Civil coloca a contratação entre as competências do síndico: compete a ele, ao lado de convocar assembleia, prestar contas e cobrar as contribuições, realizar o seguro da edificação. Não é uma decisão a tomar; é uma tarefa a cumprir.

Como o prêmio entra nas despesas ordinárias, ele é rateado entre os condôminos na proporção das frações ideais, salvo o que a convenção disser. Na prática, isso significa que o seguro obrigatório não depende de aprovação em assembleia para existir — o que a assembleia discute é a apólice, não a obrigação.

O que a lei não diz, e a apólice diz

A lei não fixa nenhum número. Não há, na Lei 4.591/1964 nem no Código Civil, valor mínimo de cobertura, lista de coberturas obrigatórias, franquia ou prazo de vigência. Tudo isso é contrato:

• A soma segurada. Vale comparar a importância segurada com uma estimativa do custo de reconstrução do prédio, e não com o valor de mercado dos apartamentos, que inclui o terreno.
• As coberturas além do incêndio. A lei fala em sinistro que cause destruição; a apólice é que nomeia vendaval, queda de raio, explosão, danos elétricos.
• O que é do condomínio e o que é do morador. A própria lei do condomínio menciona, ao tratar do sinistro, o seguro facultativo da unidade: o conteúdo do apartamento não está no seguro obrigatório da edificação.
• O prazo. A apólice tem vigência própria, impressa nela. É essa data que entra no controle, e não uma regra geral.

Para que serve o seguro obrigatório, segundo a própria lei

A resposta está no artigo 14 da Lei 4.591/1964, que trata do pior cenário. Em sinistro total, ou que destrua mais de dois terços da edificação, os condôminos se reúnem em assembleia especial e deliberam sobre a reconstrução ou a venda do terreno e dos materiais. Rejeitada a reconstrução, a mesma assembleia aprova a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que cada um receber pelo seguro facultativo da sua unidade.

Ou seja: o seguro obrigatório existe para que haja com que reconstruir, ou com que partilhar. É o que transforma uma tragédia em um problema financeiro resolvível. Essa é a razão de a lei não deixar a decisão para a assembleia.

Como o síndico e a administradora controlam isso

O seguro do condomínio é um documento de validade impressa: não se calcula a partir de uma regra, lê-se da apólice. Mas ele tem uma particularidade que a licença não tem — vence por inteiro, num dia só, e sem ele o condomínio fica em descumprimento de lei desde o dia seguinte.

• Registre a data final de vigência da apólice, e não o mês da renovação anterior.
• Guarde a apólice vigente e as anteriores. Numa discussão sobre um sinistro antigo, o que vale é a apólice daquela data.
• Reveja a importância segurada quando o prédio muda: obra, ampliação, benfeitoria na área comum.
• Confira quem é o segurado. A lei manda segurar a edificação, com as unidades autônomas e as partes comuns; apólice que só menciona área comum não cumpre o artigo 13.

Num escritório que administra vários condomínios, essa é mais uma linha na mesma lógica de prazos descrita em controle de vencimento de alvarás e licenças: documento cuja data se lê, não se calcula. O catálogo do Alvará em Ordem traz a apólice de seguro junto com os demais documentos que um imóvel ocupado precisa manter em dia.