AVCB de condomínio: validade, brigada e prédio antigo

Precisa. Em São Paulo, prédio de apartamentos é ocupação A-2, habitação multifamiliar, e o regulamento estadual só deixa de fora a residência exclusivamente unifamiliar. A licença do Corpo de Bombeiros do condomínio, AVCB ou CLCB, vale 3 anos pela tabela do Anexo K da Instrução Técnica 01/2025. E há uma segunda obrigação que a vistoria cobra junto com a licença: o atestado de brigada de incêndio, que precisa estar renovado há no máximo 12 meses.

O condomínio está dentro do regulamento?

Está. O Decreto 69.118/2024, o regulamento de segurança contra incêndio do Estado de São Paulo, lista no artigo 4º o que fica de fora, e são só duas situações: a edificação de uso residencial exclusivamente unifamiliar, e a residência exclusivamente unifamiliar no pavimento superior de ocupação mista, com até dois pavimentos, com acesso independente para a rua e sem ligação entre as ocupações.

Casa isolada, portanto, está fora. Prédio de apartamentos, não: o Anexo A do mesmo decreto classifica a divisão A-2 como habitação multifamiliar, edifícios de apartamento em geral. Vila com unidades autônomas, condomínio de casas e edifício misto entram pela classificação da sua ocupação, que está no projeto aprovado.

Quanto tempo vale a licença do condomínio

O Anexo K da IT 01/2025 é a tabela de vigência das licenças do Corpo de Bombeiros paulista, e o grupo A, Residencial, aparece com 3 anos — mesma vigência das divisões A-1, A-2 e A-3. É o mesmo prazo do comércio, do escritório e da escola; os prazos menores da tabela ficam com os locais de reunião de público de maior risco. O detalhe por ocupação está em validade do AVCB.

Se o documento do condomínio é AVCB ou CLCB depende do tamanho e das características da edificação, não do fato de ser residencial: o CLCB é o caminho simplificado, para até 750 m² e três pavimentos, sem as ocupações excluídas. A comparação está em AVCB ou CLCB. Se o prédio cabe ou não no porte do CLCB, quem diz é o enquadramento do projeto — e a vigência é a mesma nos dois casos.

De quem é a obrigação

O artigo 15 do regulamento é direto: é de inteira responsabilidade do proprietário ou usuário, a qualquer título, uma lista de cinco itens. Vale ler com olhos de condomínio:

• usar a edificação conforme o projeto licenciado pelo Corpo de Bombeiros;
• fazer manutenção e testes periódicos das medidas de segurança existentes, com emissão de relatórios comprobatórios;
• treinar os ocupantes periodicamente e manter atualizada a equipe de brigadistas e os planos de emergência;
• adequar a edificação às exigências do regulamento;
• providenciar e manter vigente a licença do Corpo de Bombeiros.

No condomínio, quem executa é a administração. O Código Civil põe entre as competências do síndico diligenciar a conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores. O terceiro item da lista acima é o que liga a licença à brigada: não basta ter o AVCB na parede se a equipe treinada caducou.

A brigada de incêndio, a obrigação que anda junto com a licença

A regra está na Instrução Técnica 17/2025. Atenção à versão: existe uma IT 17 de 2019, e não é ela que vale. A vigente foi reeditada pela Portaria CCB-003/800/25, publicada em março de 2025, e é essa que a vistoria cobra. Vale conferir a data no cabeçalho do documento que o fornecedor apresentar.

Para a divisão A-2, a Tabela A.1 da IT 17 define a composição da brigada: 80% dos funcionários da edificação e um brigadista para cada pavimento, com treinamento de nível Básico. Funcionários da edificação, num condomínio, são os porteiros, zeladores e a equipe de limpeza e manutenção — não os moradores.

O curso tem carga horária mínima definida na própria instrução, com parte teórica e parte prática. A teoria pode ser feita a distância, na plataforma do Corpo de Bombeiros, com exceção de dois itens do programa que precisam ser presenciais na íntegra. Quem conclui com aproveitamento mínimo de 70% recebe o atestado.

E o atestado tem prazo, por dois caminhos:

• 12 meses. O atestado atualizado, renovado há no máximo 12 meses, é exigido quando se solicita a vistoria. A cada 12 meses deve ser feita a atualização dos brigadistas já formados, com emissão de novo atestado.
• Troca de gente. O atestado também deve ser renovado quando houver alteração de 50% dos membros da brigada.

O documento fica guardado na edificação. Num prédio com rotatividade de porteiros, é o segundo caminho que costuma vencer primeiro, e ele não avisa: ninguém recebe notificação por troca de funcionário. Vale amarrar a conferência da brigada à admissão e à demissão, e não só ao calendário.

E o prédio antigo, que nunca teve AVCB?

O regulamento de 2024 tratou disso na disposição transitória: as edificações existentes na data da publicação devem ser adaptadas conforme as exigências da Tabela 4 do Anexo A e de instrução técnica específica. Essa instrução é a IT 43/2025, também reeditada pela Portaria CCB-003/800/25, que trata da adaptação às normas de segurança contra incêndio das edificações existentes.

A IT 43 separa dois casos:

• Edificação existente com documentação comprobatória anterior à vigência do regulamento atual: adapta-se pelas exigências da própria IT 43.
• Edificação nunca licenciada pelo Corpo de Bombeiros: primeiro se classifica pelo Anexo A do Decreto 69.118/2024, depois se adaptam as medidas conforme a IT 43 e, no que ela não contemplar, valem as demais instruções técnicas do regulamento em vigor.

É a diferença entre adaptar um prédio dos anos 1970 e exigir dele tudo o que se exige de um projeto novo. Para o condomínio antigo, o primeiro passo não é orçar obra: é descobrir se existe processo anterior no Corpo de Bombeiros, porque é isso que define por qual das duas portas o prédio entra.

Como isso entra num controle de vencimentos

São duas datas diferentes, e é fácil tratá-las como uma só. A licença tem validade impressa no documento — no caso da A-2, três anos. O atestado de brigada tem prazo próprio de 12 meses, contado da formação ou da última atualização, e ainda pode vencer antes, por troca de metade da equipe. Um controle que registra só o AVCB descobre o problema da brigada no dia da vistoria de renovação.

É um caso claro das lógicas descritas em controle de vencimento de alvarás e licenças. E há uma terceira obrigação do condomínio, que não vem do Corpo de Bombeiros e vale conhecer junto: o seguro contra incêndio, obrigatório por lei civil.